Leilão judicial de imóveis é um mecanismo amplamente utilizado pelo Poder Judiciário com objetivo de solucionar as lides e garantir a resposta judicial esperada pelas partes. A facilidade de localizar os imóveis e sua liquidez no leilão judicial, no entanto, decisões judiciais recentes têm colocado em risco essa liquidez. Passando a ser corriqueiro a existência da expressão no edital do leilão: O arrematante se responsabiliza pelos débitos propter rem do imóvel que não forem quitados pelo resultado do leilão.

Por exemplo, leilões de imóveis em que possuem dívidas condominiais próximas ao valor de mercado, em que o edital responsabilizar o arrematante, no caso de não alcançar resultado superior ao valor da dívida. Este comando judicial, irá afastar eventuais interessados do leilão, resultando em uma ineficiência o Poder Judiciário em solucionar a lide.

Passamos a analisar a evolução legislativa com o artigo 908, parágrafo primeiro do Código de Processo Civil: No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. Desta forma, na expressa ordem legal, as dívidas anteriores da arrematação, não podem ser repassadas ao arrematante, permanecendo ao antigo proprietário.

Importante ressaltar que pela doutrina compreende como sendo obrigações propter rem aquelas que utilizadas para manutenção do bem. Assim, as obrigações referentes a taxa condominial e impostos do imóvel são aquelas de natureza propter rem.

A questão é o referido artigo de lei possui ou não uma ordem de aplicação imperial? É possível o juiz, em edital de leilão vir a relativizar ou anular a lei? O Poder Judiciário possui poderes para afastar aplicação da lei?

Para solucionar algumas dessas perguntas é necessário verificar os meios de que o Poder Judiciário possui para afastar a aplicação de norma legal. Primeiro a revogação de norma somente pode ser realizada por uma norma de mesma hierarquia, isto é, pelo Poder Legislativo. Conforme a teoria da Pirâmide Kelsen organiza a hierarquia das normas, no seu ápice está a Constituição Federal, seguida pelas Leis Complementares e Leis Ordinárias, por final, as normas infralegais.

O Código de Processo Civil é uma Lei Ordinária. Assim, para o Poder Judiciário afastar a sua aplicação, em regra, é necessário utilizar o instituto do controle de constitucionalidade. Sendo que o juízo de primeiro grau utiliza os mecanismos do controle difuso.

Os editais de leilão que são formulados com a expressão imposição do arrematante as dívidas preteridas no imóvel, não existindo qualquer controle de constitucionalidade do artigo de lei. Importante apontar que a lei possui poder imperial de atuação, não podendo ser afastada pela vontade do operador do direito, mas tão somente pelo reconhecimento de sua inconstitucionalidade.

Lembrando que o controle difuso, realizado pelo juízo de primeiro grau, possui força inter partes. Desta forma é necessário em todos os processos a análise da constitucionalidade do artigo, fato esse que não ocorre, sendo formulado o edital com a previsão de imposição da responsabilidade do arrematante pelas taxas de condomínio.

A aplicação da lei não pode ser afastada sem o devido controle de constitucionalidade. Com advento do Código de Processo Civil de 2015, passou a ter regra específica quanto a arrematação de imóveis e débitos anteriores, não podendo o Judiciário ignorá-la ou relativizá-la nos editais de leilão, salvo se houver declaração formal de inconstitucionalidade. O artigo 908, parágrafo segundo do Código de Processo Civil determina a sub-rogação das dívidas propter-rem de imóveis arrematados em leilão judicial, indo de encontro com os atuais editais de leilão. A norma legal não deixa espaço para juiz da causa aplicar ou não o referido artigo de lei.

Desta forma, o edital que impõe ao arrematante o pagamento de eventual débito de condômino do imóvel arrematando demonstra clara violação à lei. Diversos editais de leilão possuem essa imposição, pactuando o entendido do Superior Tribunal de Justiça, entendimento esse que fundamentado no já revogado Código de Processo Civil de 1973, o qual não possui qualquer previsão a respeito da taxa de condomínio e adjudicação de bem imóvel. Desta forma, criou-se a jurisprudência baseada na dívida propter rem, dívida da coisa, que transfere ao próximo proprietário. Entendimento esse que estava de acordo com a interpretação sistema do direito brasileiro.

Após a promulgação do Código de Processo Civil de 2015 não existe mais espaço para elaboração de edital que prevê a responsabilidade do arrematante sob os débitos anteriores da arrematação. Existindo a expressa previsão legal sub-rogação dos valores de natureza propter rem ao valor da arrematação. Uma vez que, a lei passa expressamente declara que os débitos anteriores do imóvel sub-rogam no valor da arrematação, não podendo assim, ficar a cargo do arrematante em quitar eventual débito que recaia sobre o imóvel.

Lembrando, em julgado recente o Supremo Tribunal de Justiça, REsp 1.914.902, entendeu que o arrematante não é responsável por débitos tributários de imóvel arrematado, em virtude do artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional. Tanto o artigo 130 do Código Tributário Nacional, com o artigo 908 do Código de Processo Civil, possuem a mesma escrita, apenas um sendo voltado a tributo e o outro a taxa condominial. Ambas as obrigações são consideradas obrigações propter rem, e por exceção legislativa, não seguem o novo proprietário, isto é o arrematante.

Diante do exposto, a evolução legislativa apresentada no Código de Processo Civil de 2015 é essencial para garantir a segurança jurídica nos leilões judiciais e evitar a desmotivação na participação. A manutenção de editais que impõe ao arrematante o pagamento de débitos anteriores viola a literalidade da norma e enfraquece a efetividade das execuções judiciais. Assim, a revisão deste entendimento jurisprudencial e adequação dos editais são fundamentais para assegurar uma justiça mais eficiente e coerente com a legislação vigente.