A popularidade do investimento em leilão, pode resultar em prejuízos caso não seja observado alguns riscos inerentes a arrematação.
Com a popularidade do investimento via leilão de imóvel é fundamental conhecer os riscos. A arrematação de imóvel sem a devida cautela e conhecimento do procedimento pode causar prejuízos. Vamos analisar alguns dos riscos e situações que podem prejudicar o investimento caso não sejam observados previamente à participação do leilão que são: impedimento de acesso ao imóvel, dívidas do imóvel de responsabilidade do arrematante e o acompanhamento ou não da vaga de garagem autônoma do imóvel.
Impedimento de Acesso: Usufruto Vitalício e Tutela Antecipada
Como todo investimento, a
celeridade na execução é fundamental, desta forma é importante verificar se
existe impedimento jurídico para ingressar no imóvel. Existindo em sumo dois
impedimentos jurídicos: o usufruto vitalício e a tutela antecipada judicial que
suspenda os efeitos da imissão da posse do leilão.
Felizmente ambas as situações
são possíveis de verificar, antes de ofertar qualquer lance no leilão. O
usufruto vitalício, que o direito real que possui seu detentor de utilizar o
bem e gozar seus frutos. Isto é, direito a morar no imóvel ou de receber os
aluguéis do imóvel. O usufruto vitalício não pode ser transferido para
terceiros, e termina com a morte do usufrutuário ou com a renúncia do direito
pelo usufrutuário.
Importante, para eficácia do
usufruto vitalício é essência que esteja averbado na matrícula do imóvel.
Assim, uma análise minuciosa da matrícula é possível verificar a existência ou
não desse impedimento legal para acesso ao imóvel. Atualmente com arrematação
do imóvel em leilão não afasta o usufruto, apesar de poucas decisões que
afirmam que sim, uma batalha para os arrematadores vencerem nos tribunais.
A segunda situação é mais
delicada, a tutela antecipada de suspensão dos efeitos do leilão. Esta exige
uma busca aprofunda nos sites dos tribunais. Pois, é uma decisão judicial que suspende
os efeitos da imissão da posse do leilão, para ela ter eficácia contra o
arrematante não precisam ser registrados na matrícula, tão pouco a comunicação ao
leiloeiro até o término do leilão. O trânsito em julgado dela, isto é, o não
ingresso de recurso da decisão, já conferiria ao ocupante o direito a
permanecer no imóvel, independentemente do resultado do leilão, impedindo o
arrematante o acesso ao imóvel.
Com esse impedimento em vigor,
o arrematante terá que esperar ocorre um dos seguintes eventos: O Tribunal revogar
a tutela antecipada por meio de recurso; ou, em sentença, ao término do
processo judicial, o juiz compreender que o ocupante não possui direito e revoga
a própria tutela antecipada concedida anteriormente.
Qualquer uma dessas medidas pode
levar até um ano ou mais para serem analisadas e deferidas. Sendo que as
referidas decisões são passiveis de recurso que suspenderiam o direito do
arrematante de ingresso ao imóvel. Desta forma, resultaria em grave prejuízo ao
investimento pela demora no acesso ao imóvel, e por sua vez, dar a destinação
deseja ao imóvel.
Dívidas de Responsabilidade do Arrematante
Bem como, não menos preocupante, é a situação de risco que pode ocorrer em responsabilizar o arrematante por dívidas propter rem do imóvel, que são, dívidas de taxa de condomínio e impostos (IPTU). Costumeiro em editais de leilão extrajudicial determinar a responsabilidade do arrematante pelas dívidas pretéritas e impondo ao arrematante o dever de verificar os débitos atualizados.
A falha no levantamento dessas informações pode resultar em grave prejuízo ao arrematante transformando lucro em prejuízo. O edital que responsabiliza o arrematante por dívidas pretéritas é indispensável a busca de processos judiciais de cobrança e contato com a administradora de condomínio ou síndico para levantar o valor atualizado das dívidas.
Apesar de raro, não é difícil dívidas de taxa condomínio chegando em patamares semelhante ao valor do próprio imóvel. Mais simples, mas não menos importante e verificar perante a municipalidade a existência ou não de dívida ativa em relação ao IPTU pretéritos. Tudo com o intuito de adequar o valor do lance máximo a ofertar no leilão de interesse, mantendo o percentual de lucro do imóvel.
Vaga de Garagem Autônoma
A matrícula do imóvel é a “certidão de nascimento” do imóvel, que consta as informações do imóvel e os eventos relevantes do imóvel, por exemplo contrato de compra e venda e a transferência de propriedade e penhoras existentes. Assim, o direito a utilização da vaga de garagem do prédio deve constar na matrícula. Caso não exista na matrícula o direito de vaga de garagem para o arrematante ser proprietário da vaga de garagem, a matrícula autônoma dela deve fazer parte do leilão, ou a possibilidade do direito de utilização da vaga de garagem por meio da convenção de condomínio, neste último caso, o condomínio seria o possuidor da propriedade e permite os proprietários utilizarem.
A arrematação de apartamento sem uma vaga de garagem é possível, e não concede direito posterior para o arrematante adquirir no processo judicial, sendo necessário a compra posterior com um proprietário que esteja disposto a vender.
Desta forma, a arrematação de imóvel sem vaga de garagem pode resultar em um prejuízo indireto, dificuldade de liquidez futura do imóvel. Demora na revenda do imóvel e perda de lucro por tempo de operação. Por isso, é fundamental a cautela de verificar que a vaga de garagem possui matrícula autônoma ou não. Se está vincula ao leilão de interesse ou não. Possibilidade de existir a convenção de condomínio regulando a utilização da vaga de garagem. Sendo imprescindível ajustar o lance máximo que deseja ofertar em relação a realidade do leilão de interesse.
Conclusão
Diante o exposto, é fundamental a análise minuciosa e previa do leilão, analisando não somente o edital do leilão, mas também, a respectiva matrícula do bem, e a busca de processos judiciais pertinentes. Com o objetivo de ter uma visão clara da situação do leilão de seu interesse, podendo adequar o seu lance máximo buscando lucro e competividade com a realidade do leilão.
Fundamental o due diligence do leilão levantando todas as informações essenciais para a tomada de decisão e adequação da participação no leilão. Garantindo o conhecimento da situação jurídico do imóvel adquirir evitando surpresas futuras e principalmente perdas financeiras.
